共立不動産

最近、他の業者で賃貸物件の入居時に見かける入居時の諸費用についてお話します。

「抗菌処理料」という費用

最近は清潔好きの日本人特有なのでしょうが、消臭剤に加え除菌、滅菌、殺菌剤が多く見られるようになりました。これに呼応して、賃貸マンションでも、入居時に抗菌処理を行なう管理業者も増えてきました。

抗菌処理の方法は一般的に、超微粒子薬剤を部屋内で噴霧して、消臭、脱臭、除菌し、さらにコーティングまでするのですが、弊社では、通常その部屋の前居住者が退去後に、プロの掃除業者により掃除する際に、特に部屋に嫌な臭いなどが染み付いていない限り、トイレやキッチンは汚れを落とすと同時に、次亜塩素酸ナトリウムが入った除菌剤で除菌しており、よほど以前の入居者が不衛生な使用をしていない限り、噴霧器を使用してまでの抗菌処理は行なっておりません。

それよりも大事なことなのですが、新しく入居される方に綺麗で清潔な部屋を提供するのは、家主が行なうことであり、抗菌処理の費用は新たに入居する人が負担しなければならないことは非常不合理ではないかと考えます。

鍵取り替え料

弊社では入居者の出入りの都度、部屋の鍵を取り変えて入居していただいておりますが、特に費用はいただいておりません。これは、部屋を借りると言うことは当然、前入居者とは違った鍵を借りることであり、鍵はその部屋の備品の一部であると考えており、新たな鍵を用意してその部屋を貸すのは、抗菌処理と同様、当然、家主としての義務と考えています。

その他、更新料、礼金などの設定があると、同じ家賃でも、入居から退去までの間に大きな差が出てきます。

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同じ家賃で比較するのではなく、契約時にかかる費用や退去時にかかる費用も、最初に契約するまでによく調べ、よく聞いてから、契約していただきたいと思います。

更新料について

まず契約の更新がなぜ必要なのかを説明します。

長期間、賃貸住宅に入居されておりますと、その間に保証人がその資格がなくなっていたり、入居者自身の家族構成や駐車車両が変わっている場合があり、入居者からの報告がなければ管理会社や家主にはその変更事項がわからない場合があります。そのまま放置しておくと、無断転貸されてしまったり、緊急時に連絡が取れなかったり、色々と支障が出てきます。そのため数年に一度、保証人を確認し、入居している家族に変動がないかなどを再確認するために行なうというのが契約を更新する理由の一つです。

その他、貸室の使用方法などに問題がないか、賃料の見直しのためなどの理由と、家主にとっては更新料を頂くことで家賃収入の増収を図り、仲介不動産会社も契約書を書き換えることによる手数料の増収を図る手段としての意味も多分に含まれています。

更新期間は通常は２年更新が多いようですが、更新費用は、家主が受領する更新料というものと、通常管理会社又は仲介業者である不動産業者が契約書を再作成するために徴収する更新手数料といわれるものがあります。更新料と更新手数料と分けずに単に更新料として徴収される場合もあります。

次に更新料・更新手数料の金額ですが、少ないところで２万円前後、高いところでは家賃の１か月分を請求される場合が多いようです。

更新手続きを行ない、更新料が発生するかどうか、その金額については、全て入居時に取り交わす契約により決定されますので、入居時の契約は良く注意して取り交わす必要があります。

当社の管理物件では１軒も更新料を設定してある契約はありませんので、ご安心下さい。

８月２７日に大阪高裁で「更新料は消費者契約法第１０条に反し無効」との判決が出ました。
この訴訟は、京都のワンルームマンションを敷金１０万円、家賃月４万５千円、礼金６万そして更新料が１年ごとに１０万円で借りた入居者が訴えたもので、１審の京都地裁では貸主側が全面勝訴したのですが、大阪高裁での控訴審では逆転、貸主敗訴、消費者契約法施行後の更新料を全額、借主に返還する判決でした。

福井でも更新料を設定している家主や不動産業者が多いのですが、この判決後の一般的な反応は、「家賃４万５千円で、１年ごとに１０万の更新料はちょっと非常識すぎる。２年ごとに家賃１か月分くらいだったら、更新料は認められる範囲だ。」という意見が大多数のようでした。

ところが、判決文をよく読むと
「更新料を併用することにより、法律上の対価である家賃額を一見少なく見せることは、消費者契約法の精神に照らすと許容されることはない」と書いてあり、要は、「更新料の額が問題ではなく、更新料の存在そのものが問題だと言う判決なのです。
このことは、私が２００７年２月１８日にこのブログの中で「家賃だけの比較ではわからない賃貸の話(更新料）」でも述べている論旨と同じことなのです。

私自身も数年前に、管理物件の収入を上げようと、何度か更新料の設定を考えましたが、結局、入居者の方から更新料や更新手数料を頂いて、ほとんど内容の変わらない契約書を再作成するだけのことが、本当に家主や入居者にとって必要か自問自答した結果、契約期間が３年以上になる入居者の方に、契約内容に変更がある場合は速やかに申し出てもらい、無料で契約書を訂正するようにしました。また、契約期間がおおむね５年以上になっていた入居者の保証人の方には、弊社から保証人継続の意思があるかを文書で再確認する方法をとり、意思がない場合も新保証人との契約訂正を無料でしています。
賃貸契約の更新は必ずすべきだとする人の意見は、契約を更新しなければ、入居者が無断で他の人を住まわしていたり、保証能力がなくなっている保証人を放置することになるので、契約更新は絶対すべきであり、更新料や更新手数料はその事務処理に要する費用として当然としての対価であると主張します。この考え方は極端に言えば、入居者全て＝性悪人のような捉え方で、私は少なくとも入居時に、入居者は家賃を払うから住まわせていただく、家主は住んでいただく代わりに家賃を頂く、という認識の下で相互信頼をした結果が賃貸契約、つまり入居者＝性善説であるという私の考え方と基本的なベースが違っているような気がします。(どちらが正しいかと言うより倫理観の違いも知れません。)

この判決は最高裁に控訴されましたが、今後最高裁がどのような判決を出すのか、興味こそあれ、弊社では一切更新料の設定がないのでそれほど心配ではないのですが、最高裁でも更新料無効となると、それこそ更新料の返還要求裁判が花盛りになりそうな気がします。
京都では既に「敷金保証金弁護団」が相談受付窓口まで開設されていました。

現在、更新料の規定がある賃貸マンションにお住まいの方は、いくら更新料無効の判決が出たからといって、現在契約している賃貸契約書に更新料の支払が記載されている場合は、一旦支払わなければ契約違反になりますから、更新料を支払わずに住み続けようとすると、契約違反で家主か不動産業者から最終的に訴えられるか、退去させられるかもしれません。
しかしながら、入居者が少ないこのご時世ですから、家主もそう強引になることもないかも知れません。いずれにせよ、トラブルになりますので冷静に、自己責任で対処してください。
一旦、更新料を支払った後に返還請求する手続きは、やはり裁判が必要となると思いますが、これはかなりの労力と、人によっては精神的な負担も覚悟しなければならないと思います。
これから新たな賃貸物件を契約する方は、これらの判決を参考に、できれば更新料のない賃貸物件を選ばれてはどうかと思います。最初から更新料の規定がなければこんなトラブルも発生しないわけですから…。

賃貸管理をしていると、家主や管理業者があの手この手で売上を上げようと必死になっている様子がわかる。
まず、最近出くわしたのが「家賃７６，０００円、敷金３８，０００円・礼金なし・契約一時金１９０，０００円、鍵販売料１３，６５０円」という物件。
通常なら、敷金３ヶ月、礼金はあったりなかったりの物件だが、敷金が半月分と極端に安い、その代わりに「契約一時金｣たるお金がちょうど２．５か月分かかることが明記されている。敷金と契約一時金の合計が家賃の３か月分だから、契約する際に用意する金額は通常とそれほど差異がないようにも思われるが、これは曲者というより、私に言わせると食わせ者だ。
細かい説明を読むと、「契約一時金は契約後返還されず敷金とは異なります。」と書かれている。要は、退去時には戻ってこない礼金のようなものなのだ。退去時には、敷金から原状復帰費用が差引かれるから、それを最初に払っているようなもの、と考えている人には特別おかしいとは感じないかもしれないが、ココで問題となる原状復帰費用には「自然損耗や経年損耗」　つまり、人が普通に住んでいれば当然クロスも多少すすけるし、畳も日焼けするが、その修理修繕費用は賃借人が支払う必要なないのです。賃借人が支払わなければならないのは、故意や過失で傷つけたり汚してしまった部分の修理修繕費用であって、敷金の大部分は戻って来ると言うのが、最近の解約時の常識なのです。
詳しくは賃貸不動産管理協会のココに出ています。
簡単に言ってしまうと、これまで退去時には戻すと言っておきながら、結局自然損耗も経年損耗も含めて賃借人に負担させて、敷金から差引いていたけど、最近は敷金返還がうるさくなってきたので、最初の契約時にもらってしまいます。ってことです。
通常は８年以上住むと、室内の汚れや傷みは特に故意や過失がない限り家主が負担して修繕するものなのですから、敷金はほぼ全額戻ってくるのに、こんな「契約一時金」を支払って入居したら、たとえ何十年住んでいても、全て没収されるのと同じことなのです。逆に数ヶ月入居していて、ほとんど汚さずに綺麗に退去しても一銭も戻ってこないのです。
契約時に、この契約一時金は戻ってこないってよ～く説明を受けてから入居するのでしょうが、その前提となるのは、「退去した時の修繕費用は全て賃借人が負担する」という、最近の賃貸借契約とは全く逆の発想なのです。良く考えてご契約下さい。（できれば避けた方が得です。）
次に、「鍵販売料１３，６５０円」
賃貸物件って普通は部屋を貸すものだと思っていましたが、その部屋には鍵が付いていないので鍵は買ってください。ってことでしょうか。退去する時には、買った鍵は外して持って帰ればいいんでしょうかね。東京には照明器具の付いていない物件も数多くありますが、鍵にしろ照明器具にしろ、「住居として生活する場所」を借りるわけですから、鍵も照明器具も付けて貸すのが当たり前だと思うのは、私だけなのでしょうか。
ついでに、他の物件で見かけた便乗商法みたいなのが、「抗菌処理費用」
前入居者が出て行ったあと、除菌消臭をする費用みたいですが、誰もばい菌がたくさん付いた部屋は借りたくありませんが、綺麗に掃除された後を借りるわけで、抗菌までしないと気がすまない人は最初に、台所やトイレなどはハイターを薄めて拭くだけで、雑菌は死んでしまうと思うのですが…。
も一つついでに。 敷金ゼロ・礼金ゼロ・家賃２０％オフとか大きく宣伝していますが、敷金に言葉を変えてシステム料とかが別にかかったり、家賃２０％オフ物件は、短期で解約すると違約金が必要だったり、１年間だけの特例だったりで、何かと裏がある話が多すぎ。それより、スカッと３，０００円でも安くします。といってる業者の方が信用できると思いますが、どうでしょうか。
ともかく、キャッチフレーズだけに惑わされずに充分契約内容を把握してから、納得の上で契約して欲しいということです。

最近の住宅やマンションは気密性が高いため、ドアと窓と閉めた場合には部屋の空気がほとんど出入りしません。

気密性能に優れている住宅は、冷暖房費用の軽減による省エネルギー効果はあるのですが、やはり人間が住む以上、湿気や二酸化炭素も発生するので、結露の防止するためにも換気も必要となります。

そこで換気扇を設置して機械的な換気をすることになるのですが、換気扇は排気はしますが吸気はしないので、どこかに吸気口も設置する必要が出てくるのですが、住宅では暖房効率が悪くなることもありあまり吸気口を設置した住宅はありません。最近のマンションでは窓を閉めたままでも常に換気ができるように、外気の吸気口を設け、各部屋のドアの下部を少し隙間を空けて常時小風量が流れる換気システムを採用している建物も見受けられます。

また、室内で石油・ガスストーブを使うと、大量の水分が放出され部屋内の湿度が上がりますが、隙間風が入らない高気密住宅では逃げ場のない湿気は、冷たい窓ガラスや玄関ドアばかりでなく、室内の壁や押入の奥に結露してしまいます。かなりの断熱工事を行なっていてもこの結露を防ぐには、室内の湿度を下げるのが一番手っ取り早い方法です。

そこで、

1. エアコンの暖房またはドライ運転、又は除湿機を併用する。

2 窓ガラス、玄関ドアなどの結露をこまめに拭き取る。

3. 入浴、洗面、調理時は窓を少し開けて吸気を確保して換気扇を使用する。

4. 朝起きた時、外出する前などに一旦空気の入れ換えをする。

5. 室内で洗濯物を干すときは少し窓を開けて干す。

6. 押入やタンスの裏にも空気を流れるように隙間を空ける。

洗面所でお湯を使うとガラスも曇りますが、換気扇をかけて、少し窓を開けるとガラスの曇りがなくなることが確認できます。窓を少し開けて換気扇を使い、空気の流れをイメージして効率よく換気することを心がけ、カビが発生する結露を防ぎましょう。

礼金とは、「入居契約時に家主へ支払うお礼金」で、退去時にも返還されない金銭で、地方により授受しない地域もあれば、その金額も色々で全国一律に決まっていません。

そこで問題です。

（A）家賃８０,０００円、礼金１か月分、敷金３ヶ月の部屋

（B）家賃８２,０００円、礼金なし、敷金３ヶ月の部屋

１年間住むとして比較した場合、(A)(B)どちらが得か計算してみましょう。


答えは実は（Ｂ）の部屋のほうが、1年で３６０００円もお得なのです。

（Ａ）は１年間の総額家賃は９６万円ですが、礼金１か月分を加えると１０４万円

（Ｂ）の方は２年間の総額家賃９８万４千円ですので、ナント１年で５万６千も安いのです。２年間借りたとしても、（Ｂ）の方が、３万２千円安いのです。

これだけ大きな差が出る礼金の話をして見ましょう。

礼金はどのように発生したかは明確でありませんが、借主が部屋を借りるとき、家主には敷金を預けるのですが、家主にとって敷金は返すべきお金で、新しい人が入居することで物件の内部を綺麗に掃除をし直したり、契約書を書き綴ったりする仕事をした代償として借主に請求したと考える説や、借りる権利を買い取るための権利金の名残とする説、これからお世話になる家主に対し挨拶代わりに支払ったとする説などがあるようです。

いずれにせよ、地域の慣例的なものが定着したものと思われます。

地域的に非常に特徴があって、２０年ほど前までは福井ではほとんど礼金の授受は少なかったのですが、関西地方ではかなり以前から礼金を徴収する慣例があり、敷金２ヶ月、礼金３ヶ月とかも珍しくはなかった時代もあるようです。

ここ２０～３０年の傾向として、貸主が公的な資金（旧　住宅金融公庫など）の借入によって建築した物件は礼金が禁止されるようになってから、全国的に礼金無しの物件も増える一方で、礼金２ヶ月・敷金２ヶ月の契約が見られるようで、多種多様な契約条件になってきたようです。

また、最近では礼金がそのまま家主には入らないシステムも増えてきています。

入居者側の仲介不動産業者が別の仲介不動産業者（家主側）の物件を紹介して入居が決定した場合、従来は１か月分の仲介手数料を２社の不動産業者が２分の１ずつ分配していたのですが、これでは仲介手数料が少なくなると考えた家主側の業者が、家主に事前に了解してもらって礼金を広告宣伝料として家主に渡さずに、仲介不動産業者に手数料として支払うケースも目立ってきました。この場合、入居者が支払った礼金は一旦家主に支払われた、家主が領収書を切り、家主はそれを再び広告宣伝料として不動産業者に戻すので、契約した入居者は特に違和感？を感じないかもしれませんが、家主側の収入が減った分、不動産業者への支払いが倍になった勘定になります。

これにより、不動産業者は家主側に別の不動産業者がついている物件を斡旋しても１か月分の報酬が手に入るとのことで、できるだけ礼金をバックしてもらえる物件を紹介するような動きも増えてきています。

このシステムで仲介している業者は、その会社だけで入居者と契約できた場合でも前述と同じように広告料として徴収し、結局は１回の契約で２か月分の仲介手数料を手に入れる業者も方法も現れてきました。（詳しくは仲介手数料と特別管理料で書いてあります。）。

弊社では昔ながらの慣例どおり、というか、できるだけ入居者の負担を少なくすべく、できるだけ礼金の設定の無い契約を家主に薦めていますが、礼金を設定したい家主に対しては、入居者のある都度家主にそのままお支払いしており、２社の仲介の場合は手数料は２分の１を仲介不動産業者にお渡しをしております。

最後に、礼金を払ったことで退去の時退去時の原状回復費用を少し優遇してもらえるとか、何かの代償を受けられることはまったくと言っていいほど何もありません。家賃の一部の前払いと思っていただいても差支えが無いほどです。礼金が無い物件を探せばいいのですが、どうしても礼金がある物件に入居したい場合は、礼金とはこういう意味合いのお金ですので、言われるままに支払うのではなく、あとはここで読んだと言わずに上手に交渉してみてください。