共立不動産

今年の１０月から地震保険料率が改定され、全国一律だった料率が地域によって８区分され、福井県は全国で最も安い地域の中に含まれました。ちなみに高いところは、東京・神奈川・静岡の３都県、次が千葉・愛知・三重・和歌山の３県、そのあと埼玉・大阪、徳島・高知と続いていて、一番高い地域とは３倍以上の開きがあります。
これにより福井県内ではこれまでの地震保険料と比較して約半分となり、何しろ保険料が高いとイメージされていた地震保険にも加入しやすくなりました。
通常、住宅を建てたり、買ったりするときに加入するもので、弊社でも損害保険会社の代理店となっていて、できるだけ安くてもしものときに役の立つ火災保険を勧めているのですが、地震保険が安くなって最近お勧めしているのは、保険が支払われる災害を限定し、安くなった分で地震保険にも加入していただく方法です。
通常の火災保険では一般的にフル担保といわれ、火災や破裂、落雷、爆発のほかに、物体の落下、飛来物の衝突、雪害、風害、騒じょう・集団行動、盗難、水災、自分の不注意による破損汚損などまでカバーされていますが、私にがお勧めしている災害を限定した保険では、火災、爆発、破裂、落雷だけが担保される保険です。これだけの災害に限定するだけで保険料は通常の３５％の額（なんと６５%引き）になります。安くなった分を、地震保険に加入していただいています。
具体的な金額で言いますと、通常の木造の住宅（C構造といって最近多いサイディング張り）の場合、 保険金額２０００万円で３０年一括払のとき、フル担保ですと６５万８千円が、上記の災害限定ですと、２２万７千円なのです。これに地震保険１０００万円５年分が４４５００円ですから、フル担保で地震保険なしより、安心できるのではないかと思います。
確かに損害を限定しますと、台風が来て窓ガラスが割れたり、大雪で軒先が折れてしまったり、はたまた、この前の福井豪雨のように堤防が決壊して床上浸水したりしたときには、一銭たりとも保険は支払われませんが、家が全壊する様な被害は多くの場合、火災、破裂、爆発、そして地震に限られると割り切って考えれば限定保険がお勧めではないかと思います。
それと、意外と被害額が大きくなるのが落雷で、見た目はそれほどの被害がない場合でも、落雷で電気が逆流し電化製品がすべて駄目になってしまった例もあり、被害を限定しても、家財保険にも加入しておくのがベストマッチではないかと思っています。
でも最後にお金に余裕のある人は、火災保険は建物も家財も、そして地震保険もフル担保で加入しておくのに越したことはありません。

最近、福井の中央市場周辺が買物などが便利になったということで、坂井市丸岡町内でも福井市寄りの住宅地に人気が出てきているように思えます。
しかしながら、市街地から２km以上離れた郊外の住宅団地は、自家用車に乗れるご主人や奥様には交通の便が良いと思われがちですが、学校から遠く、病院、買物には車に乗らないと行けないところが多く、車の乗れないお爺ちゃんやお婆ちゃん、子供たちには日常的に利用する施設が遠く大変不便と感じる時が多いようです。
そういうところに住んでいる人からは「家にはお爺ちゃんやお婆ちゃんいないし、子供も中学生にもなれば自転車に乗れるし…」なんて反論されますが、若いご夫婦もあと３０年たてばお爺ちゃん、お婆ちゃんになってしまいますし、子供も中学卒業して高校行くのに丸岡から福井市内まで自転車はつらいと思うのです。
実はそういうところに住む人は、そんな将来の心配よりも、アスファルトも黒々していて、新しい家が立ち並ぶ景観にあこがれてしまい買っちゃうような傾向があります。その証拠に、そういう新しい造成地は、造成後しばらくは売れ行きが悪いのですが、５軒６軒と家が新築され立ち並びだすと、売れ行きが伸びる傾向から推測することができます。
でも、郊外の住宅団地は新しくて気持ちは良いものの、5年も経つと目新しさも失せ、建物も道路も汚れ始め、売れていない土地には雑草が生え、新しい住宅街としての魅力は日に日に色あせていきます。そして、自動車なら便利だと思っていたのに、子供ができて幼稚園に入ると、子供の幼稚園の送り迎えで奥さんはフルタイムの仕事をやめ、夕方早く終わるパートに出て、送り迎えするための軽自動車を買い、毎日車で送り迎えする親の姿が目に付いてきます。
これが果たして、思い描いていた新しい住宅だったのでしょうか？

私のお勧めは、まずはお爺ちゃんやお婆ちゃんが住む実家の近くで、できれば旧市街地のようにゴミゴミしていない市街地周辺（２km圏内)の住宅地で、学校や買物、病院など日常的施設が全て徒歩圏内にあるような土地です。子供ができても実家に預けることができて、周辺に住宅も多く、子供たちも自分で安全に行き来ができる場所が理想ではないでしょうか。

そして、実家のそばにはそういう造成地や売土地がないといってあきらめることはありません。
実は、田んぼをしていても売りたい人や、将来のために買っておいたけど使い道がなく放置している人も多いのです。バブルがはじける前までは、土地は持っていればいずれ少しずつでも値上がりする時代でしたが、今は土地は使わないと何の価値もないどころか、固定資産税も高く、持っていることが負担となる時代になってきています。また、一度手に入れたものは何か、いつか使えるだろうと売らずに持って日本人気質な人も多いのです。
そういう人は、今現金が必要でもないし、困っているわけでもないので、自分から売りに出してまで処分はしたくないが、「この辺で土地を探しているのですが、売ってもらえませんか」という、きっかけがあれば意外と売ってくれる場合も多いのです。
売りに出している造成地や売土地の中から土地を探しても条件にあるものがない人は、是非当社にその条件を聞かせてください。

土地や建物の不動産を持っていると毎年、固定資産税(福井市内の市街化区域内では都市計画税も）がかかりますし、空地にしておくと雑草も生え、空家にしておくと火災なども心配です。
そのような人を対象に「遊休不動産を有効活用しましょう！セミナー参加者募集」が良く開催されていますが、中身はアパートを建てましょう。いやマンションにしましょう、という建築会社のセミナーがほとんどです。
アパートやマンションばかり建てて、入居する人はいるのか、とか家賃が滞納したときはどうするのか、とか心配になりますが、こういうところへ出かけると、必ず、家主になった時の心配事はすべて解決してくれます。（家賃は３０年間保証しますとか、滞納のときもすべてこちらで対処しますとか、答えはすべて用意されていて、安心できるようになっているのです。）
私の持論では、アパートやマンションを建てて最初の１０年はほぼ満室状態が続くのは当たり前、１０年過ぎたあとが勝負と考えています。家賃保証はたとえば入居者から５万円の家賃をもらう部屋を、入居者がいない場合でも家主には４万円払う（１万円は保証料)ようなシステムで、共済会などの別の組織で運営されているのですが、最初の１０年間は家賃保証しなくても入居者が詰まっているのですから、１部屋当たり１万円の収益が共済会に入ることとなり、１０年間で１２０万円の収益を上げることができます。
家賃保証は最初の１０年間は４万円でも、１０年を過ぎると３．５万円、３万円と下げていきますから、１０年以降入居者がいなくても最初の１０年間の利ざやで保証ができる仕組みなのです。１０年過ぎても保証額を維持したい場合には、法外なリフォームを強いられる仕組みにもなっていて、そのリフォームの利ざやでその後の保証をする仕組みになっているのです。
ですから、家賃保証なんていう姑息な仕組みを使わなくてもその場所に合った間取りや造りのアパート・マンションを建てれば充分に勝負できる賃貸経営ができるはずなのです。
不動産の有効活用というとすべてアパート・マンションを建てることばかりではありません。その場所に合った間取りや造りを考えてもどうしても賃貸住宅は不向きだという土地は、貸駐車場や貸店舗、又は売却して他の場所の既に建っている賃貸物件を丸ごと購入するなど別の活用方法を探すべきなのです。

以前から住宅ローンに力を入れていた福井銀行ですが、福井銀行のホームページhttp://www.fukuibank.co.jp/index.htmlにはネットで、簡単に住宅ローンの仮審査が受けられるシステムが出来上がっています。（トップページから「個人のお客様へ｣をクリックすると出てきます。）
土曜・日曜も営業しているナチュラプラザも便利がよく、仮審査は特に必要な書類なども少なく、早いと3日くらいで結果も出てスピーディーですのでお勧めです。買い求める物件を契約する前でも、簡単に審査できるので、どれくらいの与信があり、どれくらいの金額まで貸してもらえるかなども知ることもできるのでこれから土地を買ったり、建物を建てる際にローンを利用する際は是非利用されてはいかがでしょうか。

福井銀行はお勧めですよ、と言っておいてこれから話と矛盾するかもしれませんが、住宅ローンの申し込みから実際の資金の交付までをすべてネットだけで行う銀行もあります。
ソニー銀行の住宅ローンの流れを見てもわかるように、銀行に来店しなくても最高1億円までの融資がネットでできちゃうんですよね。

このようにネットを駆使すれば来店不要な銀行も見つかるのですが、印鑑証明や所得証明、土地の謄本など必要書類はどこの銀行へ言ってもそれほど変わりません。市役所、法務局、場合によっては税務署などなど、添付する必要書類を集めるだけでも優に半日はかかります。たとえすべてネットで処理ができるとは言うものの一世一代の買物をするわけですから、それくらいのエネルギーがかかることは我慢してください。

私どもが定期購読している「週間　全国賃貸住宅新聞」の８月６日号によると、京都で賃貸住宅の更新料の全額返還を求めた訴訟が起きている。

この新聞の抜粋は以下の通りです。
　今回の裁判は賃借人が賃貸人に１、２年ごとに支払う「更新料」は不当な契約だとして、京都市内在住の男性が京都簡易裁判所に訴えたもの。男性は全面支援を行う京都敷金・保証金弁護団（団長：野々山宏弁護士　他12名）とともに過去５年分の更新料50万円の全額返還を求めている。更新料がこれまで貸主側で定義付けしてきた「賃料の補充」や「更新したことによる地位の対価」として見なすことはできないというがその理由だ。
平成12年８月、京都市北区の男性は月額家賃４万５０００円で賃貸借契約を結び、マンションに入居。契約書には「更新の可否を申し出ない限り（契約は）継続され更新料を支払う」とあり、男性は18年11月に転居するまで、５回にわたり合計50万円の更新料を支払った。
原告側は「更新料は賃貸人が地位や情報力、交渉力の格差を利用し、賃借人に一方的に押し付けてきた慣行で、更新料支払条項には合理性がない」と主張。その上で「この条項は消費者の利益を一方的に害しており、消費者契約法第10条により無効」として返還を求めた。
これに対し、被告側の家主は財団法人日本賃貸住宅管理協会京都府支部の全面的な支援を受け対抗することを表明。貸主側の弁護で多くの実績を持つ京都府下の弁護士11人が参加する「貸主更新料弁護団」（団長：田中伸弁護士）が立ち上げられた。
「消費者契約法の施行以来、原状回復特約や敷引などこれまで維持されてきた制度が無効だとの判断が大勢を占めてきましたが、今回の更新料問題については法を極端に拡大解釈したものだと言わざるを得ません。借主は賃貸借契約に基づき５年間にわたり『合意更新』を行い更新料を払っていたにもかかわらず、退去後に不当だとするのは契約上の信義にもかかわる問題です。また貸主は更新料を収入として税務上の手続きも終わっているため、返還請求が認められるようなことがあれば経営の維持すら困難になってしまいます」（田中伸弁護士）。
貸主側の弁護団は「この問題は業界全体、あるいは今後の賃貸事業そのものに大きな影響を及ぼしかねない」とし、６月５日に京都地方裁判所への移送を申し立て、６月８日に移送が決定した。
「この種の裁判が簡易裁判所でなく地方裁判所で争われるのは異例のケース。しかも１０１号大法廷、第４民事部合議部で行われることが決まっており、最上級の案件として取り扱われています。裁判所としても本件については重大案件として考えているようです」。
第１回公判は京都地方裁判所第１０１号法廷で８月７日午後２時から行われる。原告、被告ともに10名を超える大弁護団を組織しており、裁判の行方に注目が集まる。（8月6日号）

現場で賃貸契約を行っている者の立場でこの問題を解釈すると
契約時に説明がなかったとか理解できなかったという手続論ではなく、更新料そのものを否定する裁判であることなのですが、そうなると「礼金」も非常にあいまいな解釈のもとで授受されている金銭であり、これらの問題の根底にあるのは
家主や不動産業者が、契約の任意性を利用して、できるだけ安い家賃のように見せかけて、定期的に多くの収入を確保しようと安易に考え出した結果ではないかと感じています。(歴史的に築き上げられた日本独自の契約で良かった点もたくさんあるのですが、高度成長以来、エゲツナイ一部の家主や業者に次第に感化されていった面も否定できないが…)
私独自の理論で言えば、（極論かもしれませんが）入居時には敷金と仲介手数料だけ、賃貸中は家賃・共益費以外受領してはならない、と規定してしまえば、家主や不動産業者は更新料収入や礼金収入を家賃に上乗せして家賃を設定することとなり、これらの問題は発生しなくなり、入居者は家賃と敷金だけで物件を比較できることとなり、公平な競争が生まれ、賃貸業界ももっと成熟して行くものと思っています。
私の更新料に対する考え方は「家賃だけの比較では判らない賃貸の話（更新料)」にも記述してあるとおりですが、福井県下でも賃貸事業そのものの収入や不動産業者の手数料を如何にして上げようと考えて、家賃設定は変えずに更新料や礼金の規定を追加した業者や家主が大勢いるわけで、このような安易な考え方にメスが入ったほうが今後の不動産業界には良いのかも知れないと感じています。