不動産取引のお役立ち情報

払い過ぎていませんか?不動産取得税

不動産取得税は相続以外で土地や建物の所有権を取得した場合に課税される都道府県税です。相続以外の取得と言うと、売買、交換、贈与、建築などを含まれますが、住宅用土地や住宅にはかなり大きな軽減処置が講じられております。
軽減を受けるためには申告が必要なのですが、少々ややこしいので既に建てた人向けと、 これから土地を買う人向けに分けてアドバイスします。

土地を買って、その上に既に住宅を建てた人
建売住宅や中古住宅のように土地と同時に住宅を取得した場合は、土地の軽減の申告を忘れるケースは少ないのですが、とりあえず建てる業者も時期も決まっていないけど土地だけ買っておこうと土地を買った人で、その後県税事務所から不動産取得税の納税通知書が送られてくるので、役所のすることだから間違いないし、納付しないと気持ち悪いと思って書かれている税額を素直に振り込んでしまった人が、その後3年以内にその土地に住宅を建てた人は案外、土地の分の軽減の申告を忘れる場合が多いようです。このように土地だけを購入して、その後3年以内に住宅を建てた場合、土地を取得した時に不動産取得税を支払った人のほとんどの方は申告により、土地の軽減分が還付されます。但し、建築した住宅が50㎡以上240㎡以下であることが必須条件となり、住宅の床面積が土地の軽減額に関連してきます。
なぜこういうことが起こるかと言うと、県税事務所としても土地だけ買う人がその上に何をいつ頃建てるかは判らないので、軽減処置を考慮せずに一律に計算した税額を請求してしまうわけで、とりあえず土地を取得した時点で一律に納税してもらって住宅が建ったらその時点で納付した税金を還付する方法を取っているからです。また、一度土地の取得税を納めた人に対し、3年以内に住宅を建てても県税事務所から還付しますよ、と自動的に通知が来ることも無いので置き去りにされることが多いようです。
還付の申告に期限は無いので今からでも還付申告をされてはいかがでしょうか。

これから土地を買ってその後住宅を建てる人
実は、不動産取得税には ①前述のように、一旦軽減なしで土地分の取得税を納税して住宅が建った後に軽減分との差額を還付してもらう申告の他に、②土地を買った時点で住宅を建てる見込みがあることを証明して税金の納付をしばらく待ってもらう納税猶予と言う方法があるのです。
この②の方法はあまり知られていないのですが、3年以内に必ず建てることが決まっている人は、土地を買った後に納付書が送られてきたら、とりあえずその土地に建てるであろう住宅の予想図面(平面図と立面図 延50㎡~240㎡以内)を住宅メーカーの人に書いてもらって、納税猶予の申告書とともに県税事務所へ提出するだけで土地の分の取得税はとりあえず納付しなくても良くなります。
これはあくまでも3年以内に住宅を建てることが条件となりますから、結局住宅が建たなかった場合は最初に納税すべき税金に延滞利息が加わりますので、3年以内に計画が無い人は最初から納税してください。3年以内に住宅を建てたら今度は建物の軽減の申告と同時に土地の軽減を一緒に受けることとなります。
逆に、3,4年以内に家に建てようかな、なんて悠長な計画の人はできれば3年以内に頑張って住宅を建てたほうがお得なのですから是非早目に建てることをお勧めします。

軽減額はどれくらいかを算出
ちなみに丸岡町内の住宅地60坪で固定資産税評価額が600万円の土地だけを買った場合、9万円の不動産取得税が請求されますが、その土地の上に3年以内に住宅を建てると土地分の9万円全額が還付され、住宅に関しては評価が1200万円までは課税されないので、よほど大きいか贅沢でない限り建物の税額も全額軽減されます。(土地の評価の高い所でもおおよそ土地が200㎡(約60坪)以内で、その上の住宅が延100㎡以上であれば、土地の取得税は全額控除されます。)
ちなみに丸岡町の固定資産税評価額の目安は全国地価マップから固定資産税路線価から調べることができます。
最後に税金などの控除については、細かい適用要件が絡んできますので、個別に担当官庁などに問い合わせ確認を受けてください。

2007/5/7