不動産取引のお役立ち情報

ホントの不動産の有効活用

土地や建物の不動産を持っていると毎年、固定資産税(福井市内の市街化区域内では都市計画税も)がかかりますし、空地にしておくと雑草も生え、空家にしておくと火災なども心配です。
そのような人を対象に「遊休不動産を有効活用しましょう!セミナー参加者募集」が良く開催されていますが、中身はアパートを建てましょう。いやマンションにしましょう、という建築会社のセミナーがほとんどです。
アパートやマンションばかり建てて、入居する人はいるのか、とか家賃が滞納したときはどうするのか、とか心配になりますが、こういうところへ出かけると、必ず、家主になった時の心配事はすべて解決してくれます。(家賃は30年間保証しますとか、滞納のときもすべてこちらで対処しますとか、答えはすべて用意されていて、安心できるようになっているのです。)
私の持論では、アパートやマンションを建てて最初の10年はほぼ満室状態が続くのは当たり前、10年過ぎたあとが勝負と考えています。家賃保証はたとえば入居者から5万円の家賃をもらう部屋を、入居者がいない場合でも家主には4万円払う(1万円は保証料)ようなシステムで、共済会などの別の組織で運営されているのですが、最初の10年間は家賃保証しなくても入居者が詰まっているのですから、1部屋当たり1万円の収益が共済会に入ることとなり、10年間で120万円の収益を上げることができます。
家賃保証は最初の10年間は4万円でも、10年を過ぎると3.5万円、3万円と下げていきますから、10年以降入居者がいなくても最初の10年間の利ざやで保証ができる仕組みなのです。10年過ぎても保証額を維持したい場合には、法外なリフォームを強いられる仕組みにもなっていて、そのリフォームの利ざやでその後の保証をする仕組みになっているのです。
ですから、家賃保証なんていう姑息な仕組みを使わなくてもその場所に合った間取りや造りのアパート・マンションを建てれば充分に勝負できる賃貸経営ができるはずなのです。
不動産の有効活用というとすべてアパート・マンションを建てることばかりではありません。その場所に合った間取りや造りを考えてもどうしても賃貸住宅は不向きだという土地は、貸駐車場や貸店舗、又は売却して他の場所の既に建っている賃貸物件を丸ごと購入するなど別の活用方法を探すべきなのです。

2007/10/30