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更新料が返還される?

弁護士業界も熱視線!?賃貸住宅の更新料の瀬戸際
このような表題の記事が「週刊ダイヤモンド」に掲載され、それが今日のYahooのニュースで公開されていました。

記事を要約すると
首都圏や京都などの一部地域で、賃貸借契約の更新時に“慣習”として普及している家賃の1~2ヵ月分を払う「更新料」が、「無効」とされる判決が最近相次いでいる。この5月までに、大阪高等裁判所で3件の無効判決と1件の有効判決が相次いで出た。判決のうち3件が上告中で、これらの最高裁判所の判決が今年度中にも出ると見られる。
表示ルールの改定や、更新料の減額や廃止──。最高裁判所での判決確定を前に、賃貸業界でも動きが目立ってきた。法律の規定もない、“慣習”に基づき続いてきた更新料。その変化の動きを追った。

2010年10月、賃貸住宅の新たな賃料表示制度が始まる。不動産会社の店頭やインターネットでの物件募集広告や重要事項説明書などの記載項目として、従来の物件情報に加え「めやす賃料」が表示されるのだ。
めやす賃料とは、1ヵ月当たりの実際の負担額。仮に同じ条件で4年間住んだ場合の費用(賃料、共益費、敷引金、礼金、更新料など)を合計し、1ヵ月当たりの額に割り戻したものである。

賃貸住宅を取り扱う不動産会社1167社が加盟する最大の業界団体、日本賃貸住宅管理協会(日管協)が、全国の会員企業に導入を呼びかける。
当然ながら、めやす賃料は従来の賃料より高く表示される。業界団体が、一見貸手側に不利に見えるこの表示制度の普及を進めるのは「借主と貸主の理解不足によってトラブルが多発している。今業界が動かなければ賃貸市場に対する信頼感が失われる」(三好修・日管協会長)との危機感からだ。

「顧客が退去した後、部屋が埋まるまでの期間が長期化し、同じ賃料を維持することも難しくなってきた。退去を防ぐため、更新料の値下げや無料化を検討する貸主が増えている」(加藤哲哉・ネクスト執行役員)からだ。首都圏のある大手不動産会社では、取扱物件の約2割が更新料なしになっている。最高裁の判決前でも、市況悪化で更新料を取れない状況が生まれつつある。
「更新料はもともと一部地域の特殊な慣習だ。中期的にはすべて家賃に一本化するのが消費者にとっても自然。めやす賃料はそれを睨んだ制度」と三好会長も言う。大家には、礼金や更新料を賃貸経営の前提にしている者も多い。今後、更新料を取れなくなれば、利回り設定や銀行への融資返済計画の見直しを余儀なくされる大家も出てくるだろう。
更新料は、不動産会社の収入源でもある。更新料の一部は「更新事務手数料」という名称で不動産会社にも渡るからだ。不動産会社の経営にも少なからぬ影響が出ることは想像に難くない。

今、最高裁判決を待つ貸主が最も懸念しているのが、賃貸住宅版の「過払い訴訟ブーム」だ。大阪高裁ではすでに支払った更新料をさかのぼって借主に返還を命じる判決が出た。この判決が最高裁で確定すれば、大家側が過去の更新料を利子を付けて借主に返さなければならなくなるケースも出てくる。

 じつは訴訟の動きを注視しているのは賃貸住宅の貸主や借主だけではない。「消費者金融の過払い金返還請求ビジネスで暗躍した法律事務所が、次は更新料返還請求に目をつけている」(業界関係者)という動きも出てきている。すでに、回収した更新料から成功報酬を受け取る、などの料金体系を決め、依頼者募集を始めた法律事務所も現れた。

 ただ、賃貸経営の大家は、消費者金融のような大企業ばかりではない。サラリーマン大家や市況悪化で賃貸経営に苦慮する個人大家もいる。更新料返還の訴訟が相次げば、資金繰りに窮する例も出る。一連の更新料無効裁判の根底にあるのは、「消費者契約法による信義則違反」だ。つまり「弱い借主を強い貸主が騙したり搾取してはならない」という前提だ。

 だが、本当に借主は弱者なのか。じつは「現在の日本の借地借家法は借主の権利のみを厚く保護している」と吉田修平弁護士は言う。たとえば、実勢の賃料水準と乖離した安い家賃で入居している借主の家賃を値上げしたい場合だ。貸主は契約の更新時に、借主と新賃料での契約を結び直さなければならない。ところが借主は、この契約更新に応じなくても、家賃を払い続ければ、そこに旧賃料で住み続けることができる。借主が契約の更新をしない場合、旧契約の内容が続く「期限の定めのない契約」に自動的に移行することになるからだ。この契約を打ち切り、借主を退去させるには、借主・貸主の両方で、物件を明け渡す正当な理由がある、と裁判所に認められるか、借主に立ち退き料を払わなければならないのだ。収入が減るのを恐れ、現代の事情にそぐわない更新料を維持してきた貸主側にも非はある。
だが、法的な保護も薄く、市場も軟調。さらに、更新料返還訴訟のリスクが加わるなど、貸主への圧力は強まり続ける。これは長い目で見れば、借主にもマイナスだ。「貸主が賃貸経営に行き詰まったり、物件を良質な状態に維持・管理する余力を失えば、市場に出回る賃貸住宅の質は下がる」(長嶋修・さくら事務所社長)からだ。

 業界の耳目は最高裁判決に集まる。借主を優遇し過払い訴訟の続発を招く判決が出され、貸主がさらなる苦境に立たされるのか。借手と貸手のバランスを取り、賃貸市場の安定化が図られるのか。「更新料すべてが無効とはならず、事例ベースで悪質なものを無効とする判断になるのではないか」と吉田弁護士は読む。

最高裁判決は、今後の日本の賃貸住宅市場の将来像を決める“一石”となることは間違いない。

と記事はまとめているが、これらのことは、私がこれまでこのブログの中で述べてきた「家賃だけの比較では危険!賃貸契約の大事な話」「更新料無効」判決のその後の内容とほぼ一致しており、最高裁判所で更新料が無効となれば、加速度的に更新料が撤廃されるようになる可能性が出てきたということです。
弊社は日本賃貸住宅管理協会(日管協)には所属していませんが、弊社管理物件はそもそも更新料なし、敷金は全額返還が基本ですので、目安賃料=毎月の家賃・共益費・駐車料となってしまいそうです。

それにしても、今話題のクレジットやカードの過払い返還請求が、更新料の返還請求になり、ほとんどが借主の勝訴になると、これまで更新料をもらってきた家主はかなりの打撃になることは予想がつきます。やっぱり、正直な商売をしていて良かったって安堵している次第です。

2010/9/13