共立不動産

弊社も加盟している全国宅地建物取引業協会（略称　全宅連）が、「はじめての一人暮らし」という小冊子を発刊しました。
内容はWEB版もあって、これでネットでも見ることができます。
基本的内容は、アパート・マンションの賢い借り方から、金銭管理、生活マナーに至るまで、来春就職や進学で親元を離れ一人暮らしする方にぜひ読んでもらいたい内容満載です。
私も、宅建協会で無料相談員として月に1回以上は相談に応じているのですが、相談内容で多い事例が「マンションの敷金が返ってこない。」「退去時に多額な修理費を請求された。」という、賃貸の退去時の相談です。これらはすべて、トラブルが発生した後の問題で、契約時の説明の理解がされていないことやや、入居時の部屋の状況を確認していないなどに起因していることがほとんどです。
契約時・入居時に確認しなければならないことをよく知っていれば、悪戯な家主の物件に入居することも避けられますし、納得いく退去ができるのですが、消費者にはまだまだその知識、認識も不足しているようです。
はじめて一人暮らしする人以外でも、賃貸物件を借りようとする方は是非一度読んでみてください。

「住宅地として販売するのなら、水道も下水も敷地内に入っているのが当たり前」と考えていると、間違いやすいのが、上水道や下水道設備です。

自動車などを買っても、諸費用として重量税とか取得税の他に、整備費用なんて言うのが別途かかる場合がありますが、それと同じ感じで、一般の人にはわかりにくいのが、この手の諸費用です。
車を買って車庫で飾っておく人はまずいないだろうし、すぐに乗る車なのだから、全部でいくらなの？って言いたくなりますが、住宅地で売っていて、水道が引き込まれていないってどういうことなの？って言いたくもなる気持ちよくわかります。
色々な不動産広告を見ていると、「上下水道引込工事負担金３０万円別途」とか「下水道負担金２０万円別途」と書かれている広告をよく目にします。
これらは、新たに埋立をして分譲している土地などに多いのですが、道路から各売地に水道や下水を引き込む際に、土建業者に支払う工事費以外に、分譲不動産業者が行政に対し、水道加入金とか下水の受益者負担金とかを別途に支払う必要があるので、その別途費用分を購入するお客さんから土地だとは別口で頂きましょうって考え方なんです。
で、実際に必要な水道加入金は、坂井市は２０㎜のメーターで105,000円、下水の受益者負担金は土地の広さに応じて、㎡当り440円、50坪165㎡で72600円となります。と、いうことは合計で177600円。「上下水道引込工事負担金３０万円」っていうのは行政に支払う負担金以外に、文字通り、引込に要する工事費も含めれているってことです。
ですから、「下水道負担金２０万円別途」というのは、正確に言うと負担金だけで20万っていうのはおかしいってことになります。（土地に広さにもよりますが）
ここまで読んで、「よし、上下水道は入っていなくても自分で入れた方が安上がりかも？」と早合点してもらうと困るので、最後まで読んでくださいね。
分譲住宅地以外で、元々埋め立てられた古い宅地などでは上下水道が入っていない土地も売りに出されていますが、道路の下に必ず水道管や下水管が敷設してあるとは限らないのです。また、下水は道路に敷設してあるのですが、深さが３ｍとか４ｍという個所もたまにあります。前面道路に水道や下水が敷設していない場合、近くまで道路も掘って引きもく工事は行政はしてくれませんから、全部その土地を利用する人が支払わなければならず、工事代だけでも100万円近くする場合も出てきます。
一般的に、前面道路から宅地内に上下水道を引込む場合は、30万円~50万円かかりますので、別途費用として支払う方が安い場合も多いようですが、50坪の土地に引込工事負担金が別途30万円とした場合、坪当たり6000円ということになりますから、土地の価格を坪単価だけで比較するのではなく、これら条件も含めて比較すべきということになります

また、上下水道の敷設状態や、引き渡す際の状況、負担金の有無や金額などは、土地を購入する契約をする前に、必ず不動産業者が書面で用意し直接説明をしなければならない「重要事項説明」で納得いくまで説明を聞いてから、そのあとに契約することが肝心です。

不動産の売買が終わると、本人が自ら法務局に申請した場合を除き、概ね１週間が１０日間後に司法書士から、権利証が届けられます。登記済権利証とか、登記済証など、入っている袋の見出しは司法書士の事務所により異なります。

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この封筒の中には、このように不動産の地番や地目、面積が書いてあって、最後のページに「登記済」とでっかいハンコを押されていて、受付の年月日と番号が漢数字で書かれています。（売渡証書といってそれまでの権利者が発行した書面にこのハンコが押されている場合もあります。）
この「登記済」のハンコが押されていて、その不動産の登記簿謄本に記載されている受付年月日と受付番号が一致すれば、その不動産の権利証として間違いないものです。

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しかし、このような権利証が発行されたのは、福井では2005年までで、それ以降は法務局の登記方式が変更され、権利証がなくなり登記識別情報と言う12桁の番号が書かれた「登記識別情報通知」が発行されるようになりました。一般にはこの通知書が今でも権利証と呼ばれていて、今でも最初の権利証と書かれた封筒に入ってくることが多いのですが、実は、この「登記識別情報通知」は、これまでの権利証とは似て異なるものなのです。

これが、５年前から発行されている登記識別情報通知です。
識別情報の12桁の英数字は、緑のシールを剥がすと印字されているのですが、この12桁の英数字が判ると、悪事を働く確信犯にかかれば、その不動産の所有権移転も書類上はできてしまうほど大事なものです。（印鑑証明の偽造や不正入手などかなり入念にしないとできませんが…)

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これまでの権利証とこの登記識別情報の大きな違いは、これまでの権利証は、いわゆる法務局が発行した紙の証明書だったのですが、登記識別情報は文字通り、登記の行なったことを示す情報（暗証番号のようなもの）なので、これまでは不動産の所有者はその証として紙の証明書を持っていて、その証明書があれば、売買などができたのですが、５年前からは、この登記識別情報通知書が無くても、１２桁の番号（情報）が判れば、売買できるわけなのです。（もちろん印鑑証明者や本人確認が必要ですが）
５年前からほぼ全国的にこの登記識別情報による登記が始まったので、今から５年以内に購入した不動産を売買しようとすると、権利証ではなくこの登記識別情報を持った売主が出現してくるわけなのです。
ココから少しややこしくなるのですが…、
実はこの登記識別情報は、他の人に見られたとか、紛失したとかで、所有者の申出により無効にすることができる制度や、所有者になった人が登記識別情報の発行をしないことも認められるため、実際に取引を行なう際に、その不動産に登記識別情報が発行されているかどうか、発行されている場合にその番号が今でも有効か無効かを調べる必要があるのです。
そのため、紙の権利証が発行されていた５年前以前に買われた不動産を売る場合は、不動産の取引の当日に売主さんが権利証を持ってきても取引できたのですが、５年前以降に売買され「登記識別情報通知」で登記されている不動産を売る場合には、識別情報が無効になっていないか、もしくはその番号が有効かどうかの確認をしなければならなくなったのです。この確認も少しややこしくて、「無効になっていない」確認は、司法書士がパソコンのオンラインで調べることができるのですが、「無効になっていない確認」はできても、識別情報に書かれた１２桁の番号が有効かどうかは、オンラインではできず、法務局に出向いて番号を提示しないと、その番号の有効確認はできないのです。
有効確認のために、法務局に出向いて書面を提出し、係員が調査・確認するのは約２０～３０分、有効だったことが確認できて、取引を始める訳ですから、取引当日に「登記識別情報通知」がわかっても、これらの確認をするのに１時間以上かかるので、待っている買主も売主も大変です。
じゃ、前日までに確認作業を済ましておけばいいのですが、厳密に言うと、前日まで有効であっても、取引当日に有効かどうかは、登記義務者の良心に委ねるしかないことになります。
また、権利証と引き換えに売買代金を貰わなければ気が済まない人もいて、当日しか「登記識別情報通知」を持ってきてくれないと、法務局から遠い場所で取引すると２時間くらいは覚悟しないとだめだといことになります。
結論として、「登記識別情報通知」を持っている不動産の登記義務者（売主など）は、前日までに有効確認をするために、「登記識別情報通知」を司法書士にお預けいただければ助かります。但し、「登記識別情報通知」は大事な情報ですから、できれば信用できる不動産業者か司法書士にお預けし、必ず預り証を書いてもらうよう心がけてください。

昨年１１月頃から、弊社に売却の依頼があった中古住宅のうち、６月５日までに、あわら市で２軒、坂井市丸岡町で６軒、福井市で１軒が、売り出し開始から早いもので２週間、遅い物件でも５ヶ月以内に成約してしまいました。
このうち７軒は、弊社へ直接売却依頼があった物件を、弊社が買い手を探してきて成約いたしました。
と、いうことなのですが、中古住宅の販売は弊社だけが好調でもなく、福井県嶺北地区全般に堅調に取引されているようです。その分、売土地を買って、新築を建てる人は相変わらず少ないように感じられます。

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そこで今、中古住宅が堅調な理由として私なりに考えますと…
まずは、市場に中古住宅がたくさん出てくる原因から考えると、
①平成１０年頃のバブル期終焉までに多少無理して建てられた所有者が、リストラや経済状況悪化で、ローン返済ができず手放すか、競売に出される家が増えた。
②団塊世代が定年期を向かえ、家族構成の変化に伴い住宅を住み替える傾向が高まった。
逆に、購入したい人の理由は
①第２団塊世代が結婚し、子供ができ、賃貸から所有への希望者が増えた。
②政府の景気刺激策である住宅ローン減税、金融機関等から長期で低利での借入が安易になった。
このような事情で、買い手(需要)も売り手(供給)が多くなることで、価格も下がり、取引が増える結果となりましたが、もう一つ中古の建物自体の変化も、中古住宅の需給を増やした要因と考えられます。
中古の建物自体の変化とは…
昭和５６年に建築基準法が改正され、それまでの基準から耐震基準がかなり強化され、「建てて住めればいい」住宅から、「安心して住める家」に、その後平成に入ってからは、「快適で住める家」に、住宅建設技術がかなり進化しました。汲取りだったトイレが浄化槽により水洗になり、下水が通って洋式トイレになり、今では温水洗浄機付、暖房便座が当たり前になりました。台所も、組み合わせ式の流し台からシステムキッチンに、浴室も冷たいタイル貼から暖かくて掃除のしやすいシステムバスに、給湯も瞬間湯沸かし器や風呂釜から、追い焚き付き給湯や、エコ給湯に目覚しい進展を遂げてきました。
これらの変化は、建物を建て直さなくても、その部分だけを改修すれば、地震に強く、快適な生活ができる家に直しやすい家が多くなったことにつながります。この変化も、中古住宅の売買が活発になった一因と言えると思います。
さらにもう一点、売買業者の変化も見逃すことはできません。
売買業者の変化とは…
実は、今でもこういう業者もいるみたいなのですが、住宅を売却したいお客様には、悪い所ばかりを指摘して値段をできるだけ下げ販売依頼を受けて、購入したいお客様には、逆に良い点ばかり、時にはそれを誇張してセールスして、後々になってクレームが出ると、結局は「中古ですからね」と開き直ってしまう業者も多かったのですが、不動産業者の販売手法や経営品質、建物を見る目もかなり改善され、売り手側にも買い手側にも、良い所は良い、悪い所は悪いと客観的に説明し、双方の了解を取り、売買後のトラブルも苦情もないスムーズな取引が当たり前になってきています。

弊社では、住宅の床下や屋根裏まで調査し、状況報告書を作成し物件の問題点があればそれを必ずはっきりと指摘したうえで、価格の設定もさせていただきますので、住宅を売却したい、購入したいとお考えの方は、是非弊社へご相談下さい。
また、中古住宅を探している方で、他の不動産業者から販売している物件でお気に入りの物件があれば、弊社にご相談下さい。弊社では、その住宅の中味まで充分吟味した上で、購入価格の交渉もさせていただきます。

最後に今交渉中の中古住宅の状況です。
①　丸岡町長畝小学校校区　南向きの大きな６LDK　古いのですが内外装は改装して販売価格は１４５０万円の予定。
これは既に販売済となりました。(2010/6/6)
②　丸岡町長畝小学校校区　南向角地　大手住宅メーカーの注文住宅、４LDK　庭付き　販売価格は未定
未だに交渉中です。(2010/6/6)
③　福井市清明小学校校区　築１９年　角地　販売価格は未定
これも現在交渉中です。(2010/6/6)
④　丸岡町明章小学校校区　築１３年　これも角地　かなり手の込んだ注文住宅　２０００万円を超える予定
これは少々難しいかも…。(2010/6/6)
　 などが現在交渉中です。
　　

今年、２０１０年は天候不順の影響なのか、シロアリの群飛が例年より遅く、６月に入ってから報告がありました。
被害が確認されたのは、築１８年の貸家。床下は高くて、通風も万全でしたが、浴室の敷居より羽蟻が出てきて、浴槽が真っ黒になっていたとのことでした。早速、床下に潜ってみると、
勝手口の土間コンクリートを押えている木材にシロアリによる腐食が見れらました。構造的な土台や床下の垂木には被害が無かったため、床の軋みや沈み込みも無く、被害の少なかったこの時点で生息が確認されたのは不幸中の幸いかもしれません。

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以下は、２００７年５月のシロアリに関するブログです。
これは数年前のあるアパートの玄関の写真です。玄関の框（かまち＝床に上がる所の部材）に１～２mmの穴が数個空いていて、玄関には無数のシロアリの羽が残っていました。小さくて個別には見えにくいですが黒くて細長いゴミみたいなものがシロアリの羽根です。写真をクリックするともっと詳しく見れますが気持ち悪り～ですよ。
福井周辺に住みついているシロアリはヤマトシロアリが多いとされていますが、ヤマトシロアリはちょうどゴールデンウィーク中に群飛が始まります。

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群飛はそれまでのシロアリの巣（コロニー)から新しくコロニーを作るために数万羽が飛び立つ行動で、この写真がまさに巣から飛び出している様子です。動画でないのが残念ですが、数個の穴から数十分の間に絶え間なく機械的に羽アリが出てきました。
このあと玄関ドアの隙間から外に出て、そこで飛び立つのもいれば、更に地面を歩くのもいました。玄関先にあった羽は巣から出たあとすぐに飛び立ってしまったシロアリの残骸だと思います。
このあとシロアリ駆除業者に来てもらって、駆除をしてもらいましたが、シロアリは湿気のある床下や風の来ない所の木材を食べながら１年中活動しているのですが、４月終わりから５月にかけて群飛をするのでこの時期に発見されることが多いとのことでした。そのため、シロアリ駆除業者は５月～６月が繁忙期になるとのことでした。
この時期に玄関先だけに限らず、洗面所・台所・風呂周りの基礎周りに羽アリの羽根が落ちているかどうかを確認することでもシロアリがいるかどうかの診断にもなるみたいです。シロアリの発生を防ぐにはシロアリ防腐剤や防虫処理をするだけではなく、シロアリが嫌いな「風が通る乾いた床下」を維持することが大切なようです。この時期に群飛してきたシロアリはそれほど生命力が強いわけでもないようですが、住みやすい環境に数匹が入り込んで生き残ると繁殖力がすごいので数年先に怖い被害を及ぼすようです。 詳しくは 日本しろあり対策協会ホームページへ